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老舊樓房加裝電梯如何解決遺留問題,成為襄陽電梯市場一大難題

點擊數:645  時間:2018-6-2 12:14:53
 
襄陽電梯市場有很多舊房需要加裝電梯,但是由于老舊樓房存在各種遺留問題,很多時候想加裝一部電梯非常難。襄陽電梯改裝也因此問題多多。

歷時4年“闖過”多個難關后,鄭伯所在的小區終于裝上了電梯,開心之余,鄭伯也遇到了一些煩心事。
  老樓裝電梯之維保
  策劃/廣州日報全媒體記者陸  勇

  文/廣州日報全媒體記者李波、盧夢謙

  圖/廣州日報全媒體記者王  燕

  家住越秀區盤福路添濠北街社區的鄭伯坐在電梯口的沙發上,點了支煙,煙霧繚繞中時隱時現的是他緊蹙的眉頭。看著歷時4年“闖盡難關”才裝好的電梯,享受著以前從未有過的自由上下樓的暢快,鄭伯本來應該眉開眼笑才對啊。他這表情是出了什么狀況?原來,隨著電梯由“新”變“舊”,70歲的鄭伯如今遇到了一些和電梯相關的煩心事,愁緒在他心中蔓延,就像從煙頭冒出的云霧,逐漸擴大開來……

  兩個月前,電梯口的墻磚突然掉了兩塊,露出里頭的灰磚,十分礙眼。鄭伯去找人來修補,結果找了幾次都撲了空。 “工程量太小了,人家說沒有空。像這種零零碎碎太多了,電梯公司不負責,又沒物業,沒有人管就只能我來管。”鄭伯苦笑著,充滿無奈地說道,“就是不知道在我走不動的時候,這個電梯誰來管?”

  鄭伯遇到的問題并非個案。記者在近1個月的走訪中發現,有許多市民在品嘗完加裝電梯的初期甜蜜之后或多或少都遇到了一些問題。這些問題該如何解決?

  業主自管難尋安全員

  選出一個合適的電梯安全管理員可謂是難上加難,有市民表示,“時間充裕的人,年齡超過規定;年齡符合條件的人,又沒有那么多閑暇時間。好不容易有了合適的人選,又覺得自己‘難擔大任’百般推托”。原來,在電梯投入使用前,電梯使用人需要獲得電梯合格使用證,該證則要求電梯需配備安全管理人員。鄭伯還了解到,在一年承諾的免費保修期過后,如果沒有合格使用證,維保企業將無法與其繼續簽訂合同。

  那么,找一個電梯安全員究竟有多難? “難的不是考證,是找不到考證的人。”鄭伯介紹,很多業主包括他自己當年就已經超過了60歲,不滿足考證的條件。當時在業主中一番苦尋之后,萬幸終于找到一位57歲的業主,然而體檢后卻被通知“不合格”。

  這可怎么辦?鄭伯又向六榕街社區安全小組和居委會求助:“街道的安全員能不能當我們樓宇電梯的安全員?”他還承諾,平時電梯日常維護自己來做,安全責任自己來擔,只要幫忙能讓電梯依法依規投入使用。結果這事還是沒有辦成。

  眼看保修期就要到了,如果再沒有找到安全員、拿到合格證,維保企業就不能繼續負責這臺電梯的維護了。鄭伯又著急又無奈,他就請維保企業幫忙同意暫時繼續維保,自己接著去解決安全員的問題。此后,鄭伯又和六榕街的安全員軟磨硬泡,又向安全生產監督管理局的工作人員請求支招,經過一番協調,安全員同意了他的請求。就這樣,2014年2月,添濠北街社區的這臺電梯終于可以開始合格使用了。

  “我剛退休開始搞電梯這個事,搞到現在九年過去了。”鄭伯苦笑道。沒想到的是,在電梯建成以后,他也不能輕松地“功成身退”,因為在電梯的銘牌上寫著的正是他的名字。對于鄭伯而言,每年和維保企業簽訂合同、每月維保兩次在場、張貼告示通知等如今都由他一人負責。

  而最令他煩惱的是,隨著年齡越大,卻找不到合適的人來接他的班。在他所在的社區樓,大部分住著老人家,而年輕人因為工作也沒有充足的時間來管理電梯,另外大家不像鄭伯一樣和電梯打交道多年,沒有主動管理的意愿。這些問題既是幾年前他頭痛的問題,也是現在困擾他的問題,也會是未來幾年他不得不解決的問題。如今有許多同樣為老舊小區加裝電梯的街坊通過街道等途徑找到鄭伯,向其咨詢加裝電梯的諸多事宜,他們所居住的不乏許多本身沒有小區物業管理的老樓。這些來找他的人許多也都超過六十歲了。“等到一段時日后,他們順利加裝了電梯以后,會不會也像他一樣在電梯安全員的問題上卡一下呢?”鄭伯忍不住想。

  一晃眼,電梯已經使用快五年了。這幾年里基本上沒有什么故障,這讓鄭伯很放心,但放心歸放心,他終歸是電梯使用管理者。他設想過電梯里可能出現的大小安全問題,心中已經有相應的處理方式,“但電梯不管出什么問題,我總感覺會有一定責任。心里總有壓力,無法撇清”。所以,鄭伯還是希望政府能夠出臺合適的電梯托管方式,讓他心里的這塊大石頭徹底落地。

  “我現在已經七十歲了,在我走不動的時候,誰來管?”他不無擔憂地說,“舊樓加裝電梯越來越多,總會發生類似的問題。我遇到的電梯管理問題看似個案,但我相信這個問題具有共性。”

  不僅如此,有電梯公司的工作人員稱,聽說過住宅樓選不出安全員,找到外面的人員借他們的“證”,因為不是該樓住戶,可能一定程度上起不到安全管理的作用。

  物業“托管”分權責

  電梯安全員難尋,部分原有物業管理的住宅樓則將加裝電梯的維保工作托管給物業進行具體實施。2017年荔華樓在100%業主同意的基礎上順利加裝電梯,加裝電梯的成功經驗引得不少老舊小區的居民前來“取經”。成功加裝電梯后,他們還自己選聘了物業管理公司,解決使用電梯的后顧之憂。

  2017年1月,荔華樓A到D一共四部電梯開始投入使用。“電梯怎么管”成為擺在業主們面前的一道題。電梯加裝籌備小組領頭人梁偉元介紹,原本荔華樓有物業公司,但是他們沒有管理電梯的資質。于是他向居委會尋求幫忙尋找有管理資質的物業公司。

  這時,荔華樓旁一棟大樓的物管進入了業主們的選擇范圍。梁偉元找到這家物業公司,得知物業費需繳3.2元/平方米/月,這比原物業公司收取的0.7元/平方米/月高出不少。梁偉元在了解荔華樓整體情況的基礎上,提出了1.8元/平方米/月的方案,物業公司作出了讓步,但還是需要2.2元/平方米/月。梁偉元提出,把荔華樓門口出入的停車空地交予物業公司管理。雙方最終協商決定物業費定為1.8元/平方米/月。

  從0.7元一下子提到1.8元,當時大部分業主都表示不接受。有些居民提出自己管理,但是誰來管、怎么管,誰也沒有拿出個可行的方案。梁偉元仔仔細細地給街坊們算了一筆賬:荔華樓為9層樓高的單體樓,面積數不大,僅為六千多平方米,算下來交的物業費每月為一萬多元,同時物管配備的兩位電梯安全員工資在2500元至3000元左右,再加上每臺電梯每月維保費450元,4臺電梯每月共需交1800元的電梯維保費,另外物業公司承諾年底負責清理化糞池。算下來,居民自管的成本也不小,最終業主同意聘用該物業管理公司。

  如今電梯由物業管理公司托管了一年多,業主們都表示很滿意。“居民自管可能會節省一些成本,但是管理效果很難講,業主之間還可能因為電梯管理產生矛盾和糾紛。管得好不好,還要看業主們的自覺性。”梁偉元說道,“而現在采用物管模式,有什么說什么,權責很清晰,大家都很滿意。”

  對于加裝電梯籌備組來負責以及委托給原本小區自有的物業管理公司,這兩種加裝電梯管理模式,廣州市政協委員譚國戩表示,就籌備組管理模式而言,加裝電梯后續管理存在人員年紀偏大而導致管理力不從心、專業知識欠缺等問題。而若由物業公司來管理,物業管理如何引入、服務水平如何甄別、管理成本如何控制等也同樣值得商榷。

  “業主也希望能夠了解物業管理公司的素質以及收費標準,所以未來還是希望有相關的專業機構來幫助他們。”譚國戩介紹。

  原廠維保vs其他維保

  除了確認電梯安全員外,在電梯公司提供的一年“三包”維保期后,還要尋找專業的維保企業進行維保。此時便出現了是繼續與原廠電梯公司續保還是另行簽約其他維保企業的選擇。

  在荔灣區舊樓宇加裝電梯服務中心的十家電梯公司中,九家電梯公司表示可以提供電梯維保服務,按照相關法規要求對電梯進行保養服務,包括每個月對電梯進行兩次維保檢查、24小時提供急修服務等,每月維保費用多在400元至500元不等。在越秀區電梯加裝服務中心,四家電梯公司都可提供維保服務。

  據一家電梯公司的志愿者韋先生說,新加裝電梯最有可能出現的問題是灰塵造成的電梯門開關有問題,以及用戶不愛惜電梯產生的問題。“現在電梯門多用光幕裝置,會發射幾十束光線,有一條光線不通電梯就不能動。經常發生發射光線的小孔臟了或是遭到人為破壞,電梯門合不上,電梯也就不動了。”

  談到加裝該樓電梯的電梯公司自有的維保單位和外面的維保企業相比,韋先生表示,零件或是最大的問題。他稱,外面的維保企業提供的更換零件不是原廠生產,有些零件還可能買不到。在電梯系統需要技術更新的時候,也得不到原電梯公司的支撐。同時,他告訴記者,原廠維保還有專業儀器對電梯運行情況進行“體檢”,可以及時排除軟故障。

  另一家電梯公司的總經理陸先生表示,選擇加裝電梯的電梯公司的維保單位或其他維保企業,差別不大。“正規的維保企業都具有相關資質,不同的是服務的好壞差別,這屬于市場行為。”

  在今年2月發布的《國務院辦公廳關于加強電梯質量安全工作的意見》(簡稱《意見》)中提到,推廣“全生命周期安全最大化和成本最優化”理念,推行“電梯設備+維保服務”一體化采購模式。該《意見》提出了廠家“終身服務”概念。

  業內人士建議加裝電梯實行原廠維保。業主選擇外面的維保企業主要看中價格上的優惠。而“原廠原保”減少了中間更換維保單位的銜接環節,在檔案管理和零部件更換方面也更有優勢。該人士建議業主委托電梯維保時要選擇信用等級為“優”或“良”的單位,具體可以在廣州市特種設備行業協會網站查詢(http://www.gzase.com),“肯定要選好的廠家,因為它有一定渠道獲得電梯配件,不然電梯壞了都沒有零部件去修”。

  清包維保vs全包維保

  記者了解到,目前市場上,加裝電梯有幾種維保“套餐”。其中清包保養價格相對較低,但只負責電梯的日常保養,如果電梯配件需要更換則需要另外加錢。一般情況下,在簽訂電梯維保合同時,會對配件價格進行確認,但有電梯公司提出,人工費可能會有不同。

  而除了電梯的日常保養外,包括更換指定配件價格的維保方式為半包維保。而全包維保則包含“只要不是人為原因或不可抗原因造成”的情況下配件更換費用。陸先生稱,根據電梯使用壽命不同,7至9層的住宅電梯全包價格在1000~1200元/月左右(2000元~3000元多數在高層寫字樓中,速度快,2.5米/秒,樓層多,40層左右,與住宅電梯的費用差距較大)。并表示,全包保養可以在電梯需要更換配件時,節約業主協調的中間環節。建議缺乏對電梯保養具有專業判斷能力的居民樓選擇全包保養。

  有業內人士提出,選擇何種“維保套餐”可根據電梯的使用年限,“新的電梯在前面五年左右零部件更換的幾率不大。可以選擇清包或半包維保”。5年至10年期間視情況選擇是否全包,10年以上就建議選擇全包了。

  此外,陸先生表示,部分業主也需要提高安全意識。“時間長了,有些配件發生磨損或者接觸不良的情況就要及時更換。而現在的情況是80%以上的電梯動不了了,才會被迫更換電梯零件。例如鋼絲繩一般使用壽命8年,但超過這個年限可能還在使用沒有及時更換。”

  維保從“加裝”步驟開始

  而加裝電梯的維保并不是從電梯安裝好通過驗收后才開始的。廣州市質量技術監督局特種設備安全監察處副處長蘇健表示,加裝電梯的維保從“源頭處”就要著手。首先要考察電梯公司的綜合服務能力并結合市場上的成功案例,選擇主流的品牌和產品,從而在后期維保環節電梯零件的替用性也相對較強。

  在電梯選型時也要多加注意。例如觀光電梯需要在井道做好通風措施。如果通風措施沒做好,散熱功能差,井道溫度可達50多攝氏度,將加速電梯老化。蘇健稱,在前期做電梯方案時盡量把安全性考慮得多一些,后期維保也會相應少一些麻煩。有條件的話,建議在機房加裝空調。

  舊樓加裝電梯屬于群眾自發行為,后期的管理需要一定的專業性。業主自發管理存在專業知識欠缺的情況。找一個好的管理單位進行電梯的專家化管理則更為省心,但如何界定雙方責任仍是一個難題。此前,已有電梯維保合同的示范文本,對維保企業以及使用單位雙方分別需要做什么給出參考范圍。雙方根據示范文本再進行一些調整。目前,正在對電梯委托管理服務合同的格式文本進行前期調研中。

  探索搭建第三方平臺

  加裝電梯仍處于新生時期,很多維保方案仍在摸索中。譚國戩表示,還有幾種方式值得探討,“除了物業公司管理模式,還可以考慮選用電梯公司安裝的同時由其提供附加服務,并配備安全管理員;此外,也可引入電梯IC卡,通過刷卡管理計時計費系統,誰使用誰付費、多使用多負擔,使電梯的電費、維護費、維修費等都能通過技術層面管理,合理分攤”。

  譚國戩建議,從目前而言,可以加強對物業公司的培訓和管理資質的審查,同時也要注重物業管理和實際小區的匹配度,包括物業管理的進出機制、更換流程等。“老舊小區要充分考慮這些條件也不太現實,所以需要街道來進行指導。譬如由街道代表、樓宇代表,甚至引入一些第三方的專業機構來做一個客觀的評判,包括準入條件、資質、服務、選擇等,由街道作指導來選聘一個專業的物業公司,這樣更有利于電梯安全和小區的后續維護。”他還提出,物業公司或可針對電梯管理安全這一塊兒來推出專項管理服務,這對于物業管理公司的業務也是一種延伸。

  同時,記者了解到,越秀區正在通過街道,對搭建委托第三方管理平臺進行摸查,將提出服務內容標準。番禺區已在部分社區搭建電梯議事平臺,集合居民代表、物業服務企業、電梯日常維護保養企業、特種社會行業協會、居委會工作人員等多方人員對電梯的經費、規范使用方面以及報價是不是太高等內容進行討論,從而形成專業、有公信力的意見。

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